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相続不動産の売却

　不動産の相続に関するご相談で最も多いのが、相続した土地・建物は実際には使わないので、売却したいというものです。

　不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、依頼人の経験値が不動産会社に比べると圧倒的に少ないのが現実です。

　より良い売却の方法、より良いタイミング、より良い特例の使い方など、ある程度専門家に相談して最低限の情報を把握した上で、実際の売却に進みましょう。

　遺産分割が終わらない状態で相続財産を売却する場合は、各相続人が一旦その不動産を法定相続分に基づいて共同で相続し、その後に売却したものと考えることになっています。

　その際の税金は、それぞれが法定相続の割合に基づいて売却代金等を按分し、計算して申告することになります。

　なお、現にその不動産に居住している相続人は、「居住用不動産の売却の特例」が使えます。

　遺産分割が終わらない状態で不動産を売却してしまうと、各相続人は法定相続分でそれぞれが相続することを同意したと判断されます。

　したがって、後に分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。

　亡くなった人の自宅の土地について「小規模宅地の特例」を使おうとする場合には、相続税の申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月）まで居住を継続する必要があり、それまでにその土地を売却してしまうと「80％の評価額の減額」が使えなくなるので注意が必要です。

　「小規模宅地の特例」とは、相続税の算定にあたって、土地の評価額を最大で80％減額するもので、実際にこの特例を使ったおかげで相続税がゼロになったというケースが良くあります。

　なお、配偶者がその土地を相続する場合には、いつ売却しても「80％の減額」ができることになっているので心配ありません。

　この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず専門家に確認してください。

　「相続税納税のための土地売却については譲渡税を安くする」という趣旨の特例があります。
　この特例は、相続した土地や建物を、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

ⅰ．相続や遺贈により土地や建物を取得した者であること。

ⅱ．その土地や建物を取得した人に相続税が課税されていること。

ⅲ．その土地や建物を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

ⅳ．確定申告を行うこと。

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